米兰 珠三角商办冰火两重天, 首付松绑为何救不了郊区?
佛山三水南山镇的街边，恒大雅苑的售楼处早已没了往日喧嚣，玻璃门上的灰尘遮住了里面“首付直降”的海报。与此形成反差的是，广州珠江新城的写字楼底商，中介正带着客户争抢仅剩的两间旺铺。
1月21日广东商办首付降至30%的新政，让核心区商办市场泛起涟漪，却难暖郊区的“寒冬”。
这场政策甘霖，为何浇不透郊区商办的干涸土壤？
央行广东省分行官宣，全省（不含深圳）商办及商住两用房首付下限降至30%，较此前50%的比例大幅下调。这剂政策猛药，本是为盘活存量、激活市场流动性而来。
但市场的反应却泾渭分明。
广州核心商圈商办物业咨询量单日暴涨三成，而佛山三水、高明等郊区板块，即便把首付门槛再降，售楼处依旧门可罗雀。差距的根源，从一开始就不在于首付多少。
郊区商办的困境，早已是沉疴旧疾。佛山南山镇的商办库存去化周期高达2144.8个月，相当于要等上一百多年才能卖完。曾经靠“广州西”概念炒作起来的楼盘，如今28万就能拿下一套，却无人接盘。
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有网友调侃：“以前买郊区商办是赌未来，现在首付降了，赌本少了，但赢的概率更低了，谁愿拿着钱去填郊区的坑？”
核心区的价值支撑，是郊区无法复制的。珠江新城写字楼空置率仅5.6%，优质铺位租金坚挺，首付降低后，投资者更愿加仓这类确定性资产。而郊区商办缺的不是低首付，是产业和人流的托底。
政策红利终究要依附于价值本身。郊区商办多年来靠画饼炒作，规划的地铁迟迟不开工，配套兑现遥遥无期，米兰体育官方网站产业空心化导致需求疲软。首付松绑只能降低入场成本，却改不了郊区商办“没人气、没价值”的本质。
政策红利的虹吸效应，加剧市场分化
新政带来的资金，并未流向郊区，反而加速向核心区聚集。投资者的嗅觉向来敏锐，谁都清楚资产的核心是稀缺性。
郊区商办的供给过剩早已失控，佛山多个郊区板块去化周期超20年，部分楼盘开盘多年去化率不足五成。没有产业导入，没人气支撑，商办物业只能沦为空壳。
首付降低让原本犹豫的投资者，有了足够资金入手核心区资产，进一步挤压郊区的生存空间。分化不是新政造成的，而是新政放大了固有差距。
郊区破局，不止于政策松绑
郊区商办的救赎，从来不在首付比例上。广州南沙、番禺等近郊板块的回暖案例证明，只有产业落地、配套兑现，才能真正激活需求。
很多郊区把商办开发当作圈地工具，却忽视了产业培育。没有企业入驻，没有人口流入，商办物业再便宜也只是一堆钢筋水泥。
政策能救市，但救不了缺乏价值支撑的资产。郊区若不摒弃炒作思维，深耕产业、补齐配套，即便后续有更多政策利好，也只能眼睁睁看着资金流向核心区。
商办市场的逻辑早已迭代，单纯靠低首付吸引投资的时代，早已一去不复返。
网友评论：首付降了，郊区商办还是卖不动，到底是政策不够力，还是郊区本身就不该建这么多商办？
你会入手郊区商办吗？
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